Wien (ots) -
Die Krise der offenen Immobilienfonds spitzt sich zu. Anleger ziehen seit Monaten Milliarden ab, während sinkende Liquidität erste Fonds dazu zwingt, Auszahlungen vorübergehend zu stoppen. Für Immobilienanleger stellt sich damit aktuell die Frage, ob sie ihr Geld einem Fonds anvertrauen oder lieber selbst eine Wohnung kaufen sollten.
Gerade jetzt lohnt es sich, genau hinzusehen, wie unterschiedlich beide Formen der Immobilienanlage funktionieren. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Lehren Anleger aus der aktuellen Fondskrise ziehen können und für wen sich der direkte Immobilienkauf als Alternative eignet.
Die Fondskrise zeigt ein grundsätzliches Problem
Wer in einen Immobilienfonds investiert, beteiligt sich zwar am Immobilienmarkt, gibt jedoch einen großen Teil der Kontrolle ab. Welche Objekte gekauft oder verkauft werden, wie sie bewirtschaftet werden und welche Kosten dabei entstehen, entscheidet das Fondsmanagement. Anleger können diese Entscheidungen kaum beeinflussen.
Besonders deutlich wird dieser Nachteil, wenn viele Investoren gleichzeitig ihr Geld zurückfordern. Immobilien lassen sich nicht kurzfristig verkaufen, weshalb Fonds ausreichend liquide Mittel benötigen, um Rückgaben bedienen zu können. Gerät dieses Verhältnis aus dem Gleichgewicht, kann der Zugang zum eigenen Kapital eingeschränkt sein. Hinzu kommen bei offenen Immobilienfonds gesetzliche Mindesthalte- und Kündigungsfristen. Bei geschlossenen Fonds ist das Kapital häufig sogar über mehrere Jahre gebunden.
Eine eigene Wohnung lässt sich zwar ebenfalls nicht jederzeit sofort verkaufen – der entscheidende Unterschied besteht jedoch darin, dass der Eigentümer selbst entscheidet, was mit seinem Vermögen geschieht.
Eigentümer können ihr Investment aktiv steuern
Wer eine Wohnung direkt kauft, kann sie vermieten, modernisieren, innerhalb der Familie nutzen oder wieder verkaufen. Dadurch entsteht ein Gestaltungsspielraum, den ein Fonds nicht bietet. Gerade bei sanierungsbedürftigen Objekten kann das interessant sein: Wer günstig einkauft und anschließend gezielt modernisiert, kann sowohl die Vermietbarkeit als auch den Wert der Immobilie verbessern.
Damit hängt die Entwicklung des Investments nicht ausschließlich von allgemeinen Marktbewegungen ab. Eigentümer können selbst Maßnahmen ergreifen, um Einnahmen zu erhöhen oder den Objektwert zu steigern. Voraussetzung ist allerdings, dass Kaufpreis, Lage und Zustand sorgfältig geprüft werden. Denn eine falsch kalkulierte Immobilie wird nicht allein durch den direkten Besitz zu einer guten Geldanlage.
Kosten und Steuern sprechen für einen genauen Vergleich
Auch die Kosten können beim Vergleich eine wichtige Rolle spielen. Immobilienfonds verursachen unter anderem Verwaltungs- und Managementkosten sowie Aufwendungen für Immobilientransaktionen. Diese werden aus dem Fondsvermögen getragen und reduzieren damit die Erträge, die letztlich beim Anleger ankommen.
Beim eigenen Objekt entstehen ebenfalls Kosten, beispielsweise für Kauf, Finanzierung, Verwaltung und Instandhaltung. Allerdings behält der Eigentümer einen größeren Einfluss darauf, welche Ausgaben anfallen und welche Maßnahmen durchgeführt werden.
Hinzu kommen steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Bei vermieteten Immobilien können Abschreibungen und bestimmte Aufwendungen die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung reduzieren. Besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten kann dieser Effekt für die Gesamtrechnung relevant sein. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen ist außerdem ein Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist einkommensteuerfrei möglich.
Fremdkapital kann die Eigenkapitalrendite erhöhen
Ein weiterer Vorteil des Direktinvestments liegt in der Finanzierung. Anleger müssen eine Wohnung nicht vollständig aus eigenen Mitteln bezahlen, sondern können Fremdkapital einsetzen. Dadurch lässt sich mit einem vergleichsweise begrenzten Eigenkapital ein größerer Vermögenswert erwerben.
Entwickeln sich Mieteinnahmen und Immobilienwert entsprechend positiv, kann dieser Hebel die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital deutlich erhöhen. Gleichzeitig lässt sich die Finanzierung individuell auf das Objekt und die finanzielle Situation abstimmen.
Allerdings erhöht Fremdkapital auch das Risiko. Zinsen, Mietausfälle oder unerwartete Sanierungskosten können die Kalkulation belasten. Deshalb sollten Anleger nicht möglichst hoch finanzieren, sondern prüfen, ob die Immobilie auch unter weniger günstigen Bedingungen tragfähig bleibt.
Mehr Möglichkeiten erfordern mehr Wissen
Die eigene Immobilie bietet damit gegenüber einem Fonds vor allem eines: mehr Einfluss. Eigentümer entscheiden über Finanzierung, Vermietung, Sanierung und Verkauf selbst und können zugleich steuerliche Möglichkeiten nutzen. Gerade die aktuellen Probleme bei offenen Immobilienfonds zeigen, welchen Wert diese Kontrolle haben kann.
Der Preis dafür ist ein höherer eigener Aufwand. Wer direkt investiert, muss den Markt verstehen, Objekte sorgfältig prüfen und genügend Rücklagen einplanen. Ohne entsprechende Kenntnisse können Fehlentscheidungen teuer werden.
Für Anleger, die bereit sind, sich intensiv mit ihrem Investment auseinanderzusetzen, kann der direkte Kauf deshalb die attraktivere Form der Immobilienanlage sein. Statt Entscheidungen und einen Teil der Erträge an ein Fondsmanagement abzugeben, behalten sie die wesentlichen Stellschrauben selbst in der Hand und können aktiv darauf Einfluss nehmen, wie sich ihr Immobilienvermögen entwickelt.
Über Gerald Hörhan:
Gerald Hörhan ist mit Einzimmerwohnungen zum Millionär geworden und ist der festen Ansicht, dass 90 Prozent der Menschen ebenso dazu in der Lage sind. Mit der Gründung der Investment Punk Academy hat er einen Ort geschaffen, an dem die Teilnehmer lernen, wie sie ihre finanzielle Freiheit systematisch planen. Damit holt er nach, was im Bildungssystem versäumt wird. Schließlich wird nirgends der richtige Umgang mit Geld gelehrt. Mit der Investmentpunk Academy konnte er mittlerweile über 100.000 Menschen Finanzen lehren und ihnen helfen, auf diesem Weg ihre Ziele zu realisieren. Mehr Informationen unter: https://www.investmentpunk.com
Pressekontakt:
Investmentpunk Academy GmbH
Gerald B. Hörhan
E-Mail: support@investmentpunk.academy
Webseite: https://www.investmentpunk.com/
Ruben Schäfer
E-Mail: redaktion@dcfverlag.de