München
Der Kaufpreis steht, der Käufer hat zugesagt, der Notar ist bestellt. Für viele private Verkäufer in München ist das der Moment, in dem die Arbeit erledigt scheint. Tatsächlich beginnt jetzt eine entscheidende Phase, in der Finanzierung, Unterlagen und Vertragsdetails den Abschluss noch gefährden können. Hier zeigt sich, welche Aufgaben ein Makler übernimmt. Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienmakler, geht die letzten vier Wochen vor dem Notartermin durch, Woche für Woche: was zu tun ist, was es kostet, wenn es fehlt, und wer es übernimmt.
Noch vor dem Countdown: der Angebotspreis
Bevor die vier Wochen bis zum Notartermin überhaupt beginnen, ist eine Entscheidung längst gefallen: der Angebotspreis. In München und im Umland ist er die teuerste Zahl des ganzen Verkaufs. Laut Immobilienmarktbericht Bayern lag der mittlere Kaufpreis für gebrauchte Doppelhaushälften und Reihenhäuser im Landkreis München 2025 bei rund 995.000 Euro, für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser bei rund 2,07 Millionen Euro, gebrauchte Eigentumswohnungen in der Stadt kosteten im Mittel 7.900 Euro je Quadratmeter. Schon wenige Prozentpunkte können hier einen fünfstelligen Betrag ausmachen.
Wer den Angebotspreis allein aus Portalanzeigen der Nachbarschaft ableitet, riskiert eine Fehleinschätzung. Liegt er zu hoch, kann sich der Verkauf verzögern. Liegt er zu niedrig, verschenkt der Eigentümer möglicherweise einen Teil des erzielbaren Kaufpreises. Bei Heid Immobilienmakler München legen zertifizierte Sachverständige den Angebotspreis auf Basis eines Kurzgutachtens fest, unter Berücksichtigung regionaler Marktdaten und tatsächlich erzielter Kaufpreise. Beim Exklusivauftrag über mindestens ein Jahr ist dieses Kurzgutachten inklusive, und es dient später als Argumentationsgrundlage in jeder Preisverhandlung.
Vier Wochen vor dem Notartermin: der Handschlag
Ein Reihenmittelhaus im Münchner Umland, Baujahr 1998, privat inseriert. Nach drei Wochen gibt es ein Paar, das den Preis akzeptiert. Man gibt sich die Hand, der Verkäufer ruft den Notar an. So beginnen viele Privatverkäufe, und genau hier liegt der erste Fehler: Der Notar wird beauftragt, bevor der Käufer geprüft ist.
Kann ich mein Haus ohne Makler verkaufen? Rechtlich spricht nichts dagegen. In München sind 3,57 Prozent Provision inklusive Mehrwertsteuer je Vertragspartei üblich, beim mittleren Reihenhaus im Landkreis also rund 35.500 Euro auf Verkäuferseite. Die Provision ist verhandelbar, bei Verkäufen an Verbraucher gelten die gesetzlichen Vorgaben zur Kostenverteilung. Für diese Provision übernimmt der Makler drei Aufgaben, die beim Privatverkauf beim Eigentümer liegen und alle vor den Notartermin gehören: den Käufer prüfen, die Unterlagen vollständig machen, den Vertragsentwurf gemeinsam mit dem Verkäufer durchgehen. Die eigentliche Frage lautet deshalb, wer diese drei Aufgaben zuverlässig erledigt.
Was es kostet, wenn der Handschlag ohne Prüfung bleibt: in diesem Fall den ganzen Verkauf, wie sich drei Wochen später zeigt.
Drei Wochen vor dem Notartermin: die Käuferprüfung
Wie prüfe ich die Bonität eines Käufers? Ein Verkäufer darf keine Bankauskunft über einen fremden Menschen einholen. Er kann aber Unterlagen zur Bedingung machen, bevor er den Notar beauftragt: eine Finanzierungsbestätigung der Bank, die Objekt und Kaufpreis nennt, einen Nachweis über das Eigenkapital für Kaufnebenkosten und den nicht finanzierten Anteil, bei Bedarf eine aktuelle Selbstauskunft, die der Käufer selbst anfordert.
Dabei ist ein Unterschied wichtig, den viele Verkäufer nicht kennen. Eine Finanzierungsbestätigung ist in der Praxis oft unverbindlich und steht unter dem Vorbehalt der abschließenden Prüfung. Verbindlich ist erst die Darlehenszusage. Noch belastbarer ist das Gespräch mit dem Finanzierungsberater des Käufers, wenn der Käufer es erlaubt. Dort zeigt sich, ob die Zusage an Formalien hängt oder an der Bewertung des Hauses durch die Bank. Gerade im Münchner Umland liegt der Beleihungswert häufig unter dem Kaufpreis, dann fehlt dem Käufer kurz vor dem Termin Eigenkapital, das er gestern noch nicht brauchte.
Im Beispielfall hat niemand gefragt. Die Käufer traten sicher auf, die Frage wirkte unhöflich, und die Bank hatte zu diesem Zeitpunkt noch keine Unterlagen zum Objekt.
"Beim Privatverkauf geht fast nie der Preis schief, es geht die Reihenfolge schief", sagt Katharina Heid. "Ein gut vorbereiteter Käufer kann entsprechende Finanzierungsnachweise häufig zeitnah vorlegen. Diese Information braucht der Verkäufer vor dem Notarentwurf, nicht danach. Für uns ist die Käuferprüfung Routine, für einen Privatverkäufer ist sie die unangenehmste Frage des ganzen Verkaufs."
Zwei Wochen vor dem Notartermin: Unterlagen und Bauakte
Für den Notartermin und die Finanzierung des Käufers werden verschiedene Unterlagen benötigt. Dazu gehören insbesondere ein aktueller Grundbuchauszug sowie bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung und Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Die Bank des Käufers verlangt je nach Objekt und Finanzierung weitere Dokumente, etwa Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Baubeschreibung, Energieausweis und Nachweise zu Modernisierungen. Fehlt davon etwas, verzögert sich die Darlehenszusage, und mit ihr der Termin.
Die heikelste Unterlage ist die Bauakte. Der ausgebaute Dachboden, der Wintergarten, die Garage an der Grenze: Was ohne Genehmigung gebaut wurde, ist rechtlich ein Mangel, auch wenn die Behörde es seit Jahren duldet. Der im Kaufvertrag übliche Haftungsausschluss schützt den Verkäufer nicht, wenn er einen solchen Mangel arglistig verschweigt.
Eine Woche vor dem Notartermin: der Vertragsentwurf
Der Notar ist neutral, er vertritt keine Seite. Deshalb sollte der Verkäufer den Entwurf vor dem Termin lesen und offene Fragen vorher klären. Fünf Stellen entscheiden über sein Risiko: Fälligkeit des Kaufpreises, Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers, Belastungsvollmacht für dessen Grundschuld, Zeitpunkt der Besitzübergabe und Umfang des Haftungsausschlusses. Beim Verkauf zwischen Privatpersonen gibt es keine feste Prüffrist für den Entwurf, mit der Beurkundung ist der Vertrag bindend.
Der Notartermin: wenn die Finanzierung nicht steht
Was passiert, wenn der Käufer beim Notartermin die Finanzierung nicht nachweisen kann? Zunächst einmal nichts, und das ist das Problem. Der Notar prüft die Zahlungsfähigkeit nicht, seine Aufgabe ist die Beurkundung und die Belehrung beider Seiten. Der Vertrag kann unterschrieben werden, und er gilt.
Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind, insbesondere Auflassungsvormerkung, Löschungsunterlagen und die Klärung des gemeindlichen Vorkaufsrechts. Zahlt der Käufer dann nicht, kann der Verkäufer nach Fristsetzung zurücktreten und Schadensersatz verlangen. Das klingt nach Sicherheit und ist ein Weg über Monate: Die eingetragene Vormerkung erschwert den Weiterverkauf, solange ihre Löschung nicht geklärt ist, und Notarkosten sind bis dahin oft schon entstanden.
Im Beispielfall kam es gar nicht so weit. Beim Termin stellte sich heraus, dass die Bank noch nicht zugesagt hatte. Die Unterschrift wurde verschoben, dann noch einmal, nach sechs Wochen sprang das Paar ab.
Nach dem geplatzten Termin: was der zweite Anlauf kostet
Das Haus ging zurück in den Markt, mit einem Inserat, das Interessenten schon kannten. Die Anfragen kamen zögerlicher, die Angebote lagen unter dem ersten. Nach vier Monaten unterschrieb ein zweiter Käufer, spürbar unter dem Preis des ersten Paares, dazu vier Monate Zinsen für die Zwischenfinanzierung des neuen Hauses, das der Verkäufer längst gekauft hatte. Ein Verkauf, der vier Monate später und drei Prozent niedriger abgeschlossen wird, kostet in München mehr als die gesparte Provision.
"In München scheitern Verkäufe seltener an der Nachfrage als an einem fehlenden Blatt Papier", sagt Heid. "Ein verschobener Notartermin ist außerdem der Moment, in dem Käufer nachverhandeln. Wer alle Unterlagen und einen geprüften Käufer hat, verhandelt gar nicht mehr. Das ist der Teil unserer Arbeit, den man von außen nicht sieht und der am Ende den Preis hält."
Die vier Wochen bis zum Notartermin auf einen Blick
- Vor dem Start: Angebotspreis aus einer sachverständigen Bewertung ableiten, nicht aus Portalanzeigen.
- Vier Wochen vorher: Finanzierungsnachweis zur Bedingung machen, bevor der Notar beauftragt wird.
- Drei Wochen vorher: Bonität anhand geeigneter Nachweise einschätzen, Eigenkapitalnachweis einholen, bei Bedarf Abstimmung mit der Käuferbank.
- Zwei Wochen vorher: Unterlagen vollständig an Notar und Käuferbank, Bauakte prüfen, Abweichungen offenlegen.
- Eine Woche vorher: Vertragsentwurf lesen, Fragen mit dem Notar klären.
- Der Notartermin: erst vereinbaren, wenn die wesentlichen Unterlagen und Finanzierungsnachweise vorliegen.
Mit Sachverstand verkaufen: Heid Immobilienmakler in München und im Umland
Bei Heid Immobilienmakler München arbeiten Immobilienmakler und zertifizierte Sachverständige eng zusammen. Grundlage für die Festlegung des Angebotspreises ist ein fachlich erstelltes Kurzgutachten statt einer automatisierten Online-Schätzung. Verkäufer profitieren zudem von einem festen Ansprechpartner, der den gesamten Verkaufsprozess von der ersten Einschätzung bis zum Notartermin begleitet. Ob ein Hausverkauf in München mit Makler oder privat sinnvoller ist, hängt von der individuellen Situation ab und kann im Rahmen einer kostenlosen Erstberatung besprochen werden.
"Die meisten Eigentümer kommen zu uns, wenn sie einmal erlebt haben, was in den letzten vier Wochen passieren kann", sagt Heid. "Besser ist es, vorher zu kommen. Dann ist der Preis richtig gesetzt, der Käufer geprüft, und der Notartermin ist der rechtlich verbindliche Abschluss eines gut vorbereiteten Verkaufs."
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